旭辉们的烦恼 杭州地王项目与现实扭曲力场

　　香港虽远在杭州（楼盘）千里之外，但在旭辉2月26日举办的2013业绩会现场，董事长林中被问及最多的，仍是杭州市场的降价问题。

　　而针对杭州降价问题，旭辉董事长林中的回应则充满了乔布斯式的现实扭曲力场，虽然坚称杭州开发商大家在三四月份都不会降价，但话里话外对未来市场走势仍属揣揣。

　　显然，旭辉似的开发商们正竭力向市场传达“杭州降价其实影响不大”的信息：降价是小开发商行为，因为资金链紧张；降价是个别开发商行为，不会大范围蔓延；降价由城北板块开始，是供应量过大所致，并未所有板块都有相同问题。所以，杭州市场降价属于个别楼盘、个别开发商的行为，不具备普遍性。

　　但对旭辉而言，去年已投入大量资金夺得高额地块并投入开发的杭州区域，市场是否受到降价影响其实是至关重要。

　　现实力场与地王项目

　　事实上，在2月26日的业绩会上，旭辉已表达了短期内将不会再在杭州拿地的讯息。

　　历史资料显示，2013年5月，旭辉曾分别以35.65亿元和3.65亿元摘得杭州滨江区33号地块和余杭18号地块。其中滨江区33号地块为彼时旭辉有史以来拿地金额最高的一宗。

　　摘得上述两幅地块后，旭辉联合绿地、恒基兆业开发为绿地旭辉城、恒基旭辉府项目，也均于去年12月开盘。

　　其中绿地旭辉城于去年12月28日首开，推出1、3号楼，共计358套房源，当日去化8成；恒基旭辉府于去年12月29日首开，推出1号楼1单元和2号楼，共366套房源，当天去化9成。

　　据林中介绍，两个项目开盘1月份的销售情况比较好，2月份至今录1.5亿的销售额。

　　对旭辉而言，上述两个项目在销售上已取得不错的开端。不过在整体销售节奏上，已经销售的体量并不占多大比例。

　　另据了解，该两个项目可供销售的面积共约20多万平方米，旭辉方面称会分期开发。林中表示，今年计划卖10万多平方米，去化率60%。目前剩余的部分还有超过20万平方米，会在明后年推出。

　　项目销售伊始，便遭遇降价影响，对走高周转路线的旭辉，无疑是极大尴尬。据杭州业内介绍，在降价消息扩散开后，市场观望情绪更甚。“(在已经降价的两个项目之外)尽管现在尚未有项目跟进降价，但整个市场都受到波及是必然的。”

　　不仅仅是旭辉，去年杭州土地市场成交额达1340亿元，刷新历史记录，更是诞生了多个地王。于是便有多家房企正遭遇着同旭辉一般无二的尴尬。

　　如总耗资达84.2亿斩获绿地旭辉城、华家池地块、大关地块的绿地集团；同样斩获华家池地块的世茂，旗下世茂东壹号、世茂之西湖项目也分别于去年年末及今年年初开盘；以及摘得牛田地块、蓝孔雀地块的招商等。

　　降价预期下的市场

　　据了解到的最新情况，传闻中跟进降价的杭州多个项目并非真降。此前盛传降价的协安·蓝郡、协安·紫郡项目，仅是推出了部分特价房；保利·梧桐语项目则是推出10套特价房；天阳·半岛国际则并未推出优惠活动。

　　市场上虽未看到进一步的降价动作，但降价事件对市场影响已经显现出来。

　　首先是土地成交出现降温。2月25日，杭州白马湖单元地块经过17轮竞价，由中南建设(000961,股吧)13.4亿元竞得，溢价率仅为20%，且楼面价7258元/平方米，较去年成交的邻近宅地嘉凯城(000918,股吧)项目9944元/平方米低了2686元/平方米。

　　同时，据杭州主城区、余杭区和萧山区土地最新出让公告，3月杭州市区仅有2宗地块计划出让，主城区和萧山区更是零出让。

　　在杭州业内人士看来，政府有意放缓土地出让正是受降价事件影响。“观望情绪已经出现，此次放缓土地出让，对政府对开发商都有好处。”

　　上述业内称，在这样的情况下，政府推出的土地可能拍出低于平时应该达到的价格。而对开发商而言，现在阶段更应该放缓拿地节奏，而不是去冒险。

　　然而杭州12万套的存量，于市场始终是一颗即将爆发的炸弹。哪怕与四年来成交套数最高的2013年相比，目前的存量房都已经是去年一整年成交量的1.4倍。换句话说，哪怕没有任何新房源推出，目前杭州市场的存量房也够卖一年多了。

　　若是真的出现大范围降价，以旭辉的两个项目为例，其中绿地旭辉城位于奥体板块，此前拿地价为1.35万/平米，现在的销售均价为2.4万元/平米；恒基旭辉府位于余杭板块，拿地价4135元/平，现在销售均价为1万元/平米。

　　分析认为，绿地旭辉城尚有降价的空间，而恒基旭辉府降价空间则几乎没有。对房企而言，特别是获取了地王项目的房企，大范围降价产生的后果实在不容乐观。

　　而此次杭州市场遭遇的降价波折，何时大范围爆发，又会在何时终结，没有人能讲得清楚。不过旭辉林中对杭州市场发展走势给出了一个略模糊的预判—

　　“我们认为在杭州买地要等两个信号，一是政府开始放松调控。相信只要市场不好，持续一段时间后政府一定会开始放松。另一个就是，等待土地市场出现低点。”

　　林中称，如果没有这两个信号，短期之内不会在杭州增加新的土地储备。