朗诗绿色地产土地投资是我们的一个常态

　　11月25日，朗诗绿色地产有限公司刊发建议供股公告，称公司将以二供一的方式，按每股供股股份0.75港元的价格向合资格的股东发行9.93亿股新股股份，借此筹资约7.45亿港元。

　　而在25日下午，朗诗绿色地产还特意召开了媒体电话会议，详细介绍了此次供股安排及公司的发展计划。

　　事实上，此次朗诗绿色地产的供股股价折让比例较小，0.75港元的供股价仅比上周五每股0.77港元的交易价折让2.6%。但对此，朗诗绿色地产管理层认为，这是对所有股东公平合理的一个价格，这个定价也反映大股东对目前股价和未来发展的信心。

　　在介绍此次供股筹资的背景时，朗诗绿色地产管理层披露，这与其之前在上海（楼盘）和杭州（楼盘）两次拿地不无关系，两块地的购买造成了公司负债率的上升。而此次供股是为了扩大公司权益，改善公司的财务状况，为日后发展奠定基础。

　　此外，管理层表示，上海和杭州的两项目若按朗诗一贯的开发进度，预计明年就能够产生现金流，加上有开发贷进账，藉时将形成自己的杠杆和财务滚动系统。

　　而关于朗诗绿色地产未来的拿地计划，管理层方面称，对朗诗来说，这不是某一天的事，而是一年365天持续进行的事情。朗诗一直关注当前国内土地市场的情况。为此，朗诗还形成了一个非常专业的土地投资研判机构和研判的体系，争取在比较火热的市场中捕捉到非常好的机会。

　　同时，在拿地方面，朗诗绿色地产这一上市平台将成为投资主体，除非特殊情况，否则朗诗集团将不再参与。而这也符合集团当初将朗诗绿色地产作为其绿色住宅发展业务的唯一上市平台的承诺。

　　最后，朗诗绿色地产回应称，公司已经在和朗诗集团进行磋商，将尽快将优质资产项目注入上市平台，恢复上市平台的融资功能。

　　以下为朗诗绿色地产有限公司CEO申乐莹及CFO刘达在媒体电话会议上的问答实录：

　　媒体提问：朗诗绿色地产这次供股是大股东报销，现在投资者承购的情况有没有已经落实的？

　　刘达：

　　因为今天刚刚公告，所以，我们目前还没有收到这方面确切的信息。

　　申乐莹：

　　这涉及到一个比较标准的香港联交所指引时间表，这个时间表已经得到联交所的批复。今天是公告日，一直到本周五才会是含权股票交易的最后一天。一直要到12月6日才会发行，在那一天，我们的配股对象和合资格的所有股东都有公平机会，来作出供股或者是不供股的选择。在这期间股票还会继续交易，因为现在没有一个信息可以告诉大家哪些股东是供股还是不供股，甚至哪些股东是我们这次配股的对象，也要等到12月6日才能知道。

　　刘达：

　　我们现在供股的申请和付款是到12月23号。

　　媒体提问：为什么这次供股股价的折让比例比较小？

　　申乐莹：

　　这个价格是我们董事局和财务顾问一起探讨的，也是我们认为对所有股东公平合理的定价。我觉得这个定价也反映大股东对目前股价和未来发展的信心，对大家来说都是一个公平合理的定价。

　　媒体提问：通过这次集资以后，未来买地计划是怎么样的，有没有详细一点的信息？

　　申乐莹：

　　整个朗诗购置土地的计划不是某一天的事，对朗诗来说是一年365天持续进行的事情。在过去两个月里，上市公司这边也拿了两块地。但是，我们研究了几十块，乃至上百块地，去参与竞争的大概十几二十块地，最后可能才拿到一块地。

　　目前，我们有一个非常专业的土地投资研判机构和研判的体系，每一天都在跟踪土地市场的情况，包括政府公开招拍挂的土地信息，对它进行充分的研判。此外，在集团我们有一个土地投资评审小组，这个决策委员会会根据自己很多的判断标准来决定这些地我们是不是要去参加拍卖。如果参加拍卖，我们理性投资的价格是多少。最后，还要看市场竞争的情况，才能拿到土地。

　　所以，拿地不是我们今天或者明天的计划，而是贯穿于我们一年365天的计划，我们每天都有一批人在做土地投资的事情。当然，大家也关注到近期媒体说目前整个大陆土地市场非常火热，这也是很客观的情况。

　　对于朗诗来说，我们一贯秉承积极但是非常理性和稳健的投资风格。我们不会因为要扩大土地储备而激进拿一些非常高价的土地。但是，我们会积极跟踪每一个可能存在的机会，争取在比较火热的市场中捕捉到非常好的机会。比如说在上海和杭州拿的地就是我们在火热的土地市场中判断下来的，非常具有投资价值的土地。

　　媒体提问：这次集资是不是特别为了未来短期三个月，或者半年内要在某个城市拿到地块？

　　申乐莹：

　　因为我们每个月都有投资，投资是我们房地产开发的一个常态。所以，我不能说是为了某一个时刻，因为我们可能去参加十次拍卖，最后可能获得具有投资价值的土地也就只有两块。所以，我想以后每个月大家都可能看到我们朗诗的投资动作。但是，不是针对下周，或者下个月要做的某一件事情。我想说土地投资是我们公司的一个常态。

　　媒体提问：是不是代表以后所有投地计划都是由上市公司来进行，集团不会再参与，即使土地规模比较大，也不会用合作的方式竞投？

　　申乐莹：

　　和别人合作当然有可能。但至于会否跟集团合作拿地，只能说，目前我们还是会以上市公司去投资，上市公司一定是投资的主体，除非后面有一些其他的考虑。

　　媒体提问：刚才刘总提到这次供股是考虑到公司买了两块地以后，负债率比较高，现在公司负债率大概是多少，供股以后会下降到多少？另外，关于融资的额度，这次供股只融资到7亿多港元，过去两个月你们买地的额度每块地都在8亿多，是不是你们短期之内还会有融资的可能性？

　　刘达：

　　具体的负债率不太方便告诉大家。针对买地的资金量来说，我们目前融资额比较小。刚才申总也说了，我们除了供股拿到股权融资之外，朗诗集团作为大股东还会不断提供比较低成本的股东贷款给上市公司，但是，短期内我们不会再考虑供股融资。

　　申乐莹：

　　虽然这次供股募集的资金和我们房地产开发所需要的投资资金相比来说算小，但是这增加了总资产，毕竟一个公司的实收资本也是衡量这个公司资金实力非常重要的一个方面。我们希望，将来能够在这个方面不过度依赖朗诗集团给上市公司的低息贷款，因为再低息还是有资金成本的。

　　在权益融资方面，上市公司不需要负担额外的资金成本，这对上市公司是有好处的，但这只是方式之一。其他股东贷款还会继续做一些，根据我们投资进展的需要情况来进行。

　　另外，我们有了新的地块以后，上市公司自己也会建立自己的杠杆。朗诗的开发速度非常快，一般拿地8到12个月之后，高科技产品都能够开盘，6到9个月我们的刚需产品也能够开盘。

　　在这段时间之内，我们会充分利用这些已经购得的土地做开发贷，然后尽快形成销售回款，收回我们的预售账款。这样持续的滚动之后，上市公司自己很快就能够建立起自己的一套财务滚动系统。对地产开发企业来说，一旦自己的杠杆建立起来以后，就不再需要过度依赖大股东债务融资。当然有需要时，大股东随时都可以支持。

　　朗诗集团是把上市公司作为非常重要的战略高地来发展的，我觉得朗诗绿色地产自己投资的项目在明年就能够产生现金流，加上会有开发贷进账，也会形成自己的杠杆和财务滚动系统。

　　媒体提问：25日的股价已经跌到了供股价以下，申总觉得投资者对朗诗供股的热情度会怎样？

　　申乐莹：

　　我没有太关注公司短期的股价，朗诗一直秉持“做企业是长跑”的理念，我们对于短期的股价不太关注，因为短期的股价可能只反映今天，只反映这个公司的过去，并不反映这个公司的未来。

　　实际上，我们更关注公司长期利益的创造。作为大股东，我们并不是很在意股价跌了几分。从自己的角度来讲，目前配股的价格对大小股东都是公平合理的，至于最终大家做出什么选择，是个人的自由。我们也不是非常在意短期股价有没有跌破配股价格。作为大股东来讲，我们很愿意以目前配股的价格来进行报销。

　　媒体提问：您刚才讲到，以后每个月都可能会看到朗诗买地的消息？

　　申乐莹：

　　从主观来讲，我们每一天都希望能够投资。我们每一天都有人在关注这个事情，去为投得地块努力研究。今天上午，我们还开了土地投资的评审会，评审了很多块地块，决定是不是要去参加竞拍，而这也是我们每天的日常工作。

　　但是，对于最后的结果，除了我们主观的努力之外，还取决于目前市场上的竞争情况和大陆土地市场的走势，这个不是我们能够控制的。从主观意愿上来讲，我们会积极关注，同时保持财务的稳健。

　　大陆土地市场不是朗诗一家能够说了算的，也不是我们能够评判的。我们希望通过扎实的工作，能够尽可能在这样一个市场当中捕捉到比较好的投资机遇。

　　媒体提问：可以介绍一下上海和杭州的土地情况吗？

　　申乐莹：

　　现在我们已经在做项目的规划设计，包括前期的报批、报建。如果没有意外，这两个项目明年会为我们上市公司提供利润。

　　媒体提问：您刚才讲到两个地块在报批和报建的过程，两个项目最快什么时候可以开售？

　　申乐莹：

　　从我们过往的进展来看，一般8到12个月一定会开盘，具体哪个月我现在无法透露。另外还有报批、报建也要看政府审批的进度，有时候快一点，有时候慢一点，现在让我讲还不方便。但是，明年这两个项目就会为上市公司带来利润，这是非常明确的。

　　预期会在明年下半年开售，至于是偏早还是偏晚要看我们前期报批、报建的情况。

　　媒体提问：开发贷款有没有和银行在谈的？

　　申乐莹：

　　内地的开发贷款是三证上会，四证放款，所以开盘之前就会落实，至于具体什么时候不好说。但是，从规则上来说开盘之前开发贷款就要落实。

　　媒体提问：大股东给朗诗绿色地产贷款的利率是多少？所有的贷款都是统一的利率吗？

　　申乐莹：

　　5.5%，而且是没有抵押的5.5%利率贷款，这是个比较优厚的条件。

　　媒体提问：这次供股由大股东来做，如果最后认购情况不是太理想，是不是剩余所有发行的新股由大股东进行认购?

　　刘达：

　　是的，是这样的安排。

　　这次供股总额是7.45亿港元，如果有别人认购就除去别人认购的部分，剩下的就是大股东支付的。如果一个人都没有，这些股票就全部由大股东认购。

　　如果出现没有人认购的情况，大股东会采取一切措施使我们维持这个最低要求，并按照发行价买所有的新股。

　　刘达：

　　另外，大股东会通过供股给朗诗绿色地产这一上市平台起码注入4.84亿港币的股权资金。目前来说，除了第二大股东是机构投资者之外，别的都是散户，所以，我们没有对基金或者大的投资者进行大规模的市场发行。

　　媒体提问：目前集团的地产项目注入到上市平台的进展如何？

　　申乐莹：

　　我们此前在公告中有披露，收购HK106以后集团希望择机注入一定的优质资产。香港的上市规则对于上市公司控股股东发生变更之后，24个月之内注入资金规模有严格的五项限制，如果你的注入资产一旦超过这五项措施中的一项就会受到处罚。

　　所以，我们会在这个范畴之内，尽快地注入大股东的优质资产，现在我们已经在和朗诗集团进行磋商。

　　媒体提问：就目前的情况来看，朗诗绿色地产这个上市平台什么时候能够恢复融资的功能？

　　刘达：

　　朗诗收购HK00106这个平台，最终就是要恢复融资的功能，但是这个目标什么时候能够真正实现则受很多因素影响，比如说我们以后发展进度的快慢，还有市场的变化。

　　目前我们很难给出一个具体的时间表。但起码目前，我们会在项目层面进行经营性的融资。但在香港资本市场上融资的功能，比如说发债，现在还没有确切的时间表。

　　申乐莹：

　　朗诗绿色地产这一上市公司能否进行资本市场的融资还要看经营数据，现在HK00106还是个壳公司，我们会通过努力，包括投资新的项目形成资产，形成确认收入和利润。

　　另外，我们还有大股东的两个安排，也会对它产生额外的收入。我们希望通过经营能够在资产总量，在收入，在利润方面让这个壳公司逐渐壮大。一旦各方面数据达到融资的要求，我们也会尽快地做这些事情，但具体的时间现在还很难给。

　　媒体提问：朗诗集团之前的项目销售情况如何呢？

　　申乐莹：

　　朗诗集团今年的销售额会超过100亿，大概是100亿到110亿之间。现在还没有到12月底，一旦数据出来我们会第一时间披露。而明年预计会在150亿以上。未来五年的计划是，在2016年集团的销售规模超过300亿。此外，去年的销售额是60到70亿左右。