南沙房价一年涨幅达58% 国家新区获批后半年涨53%

南沙房价一年涨幅达58% 国家新区获批后半年涨53%

邓浩志接受《南方都市报》采访

  南沙国家新区的获批，无疑给南沙楼市打了一针“鸡血”。记者从克而瑞广州机构拿到的数据显示，2013年3月上半月南沙一手住宅均价11593元/平方米，比2012年3月均价涨幅58%，其中，国家新区去年9月份获批后的半年里，涨幅达53%.南沙楼价已从8030元/平方米，连续跨越9000元、1万元、1.1万元三道大关。

  伴随着南沙楼价的上涨，尤其是在20%个税的阴影笼罩下，部分早期入市的南沙投资客萌生了出售的打算，却发现几乎没有接手的人。不少专家表示，南沙楼价已经到一个临界点，需要有更实际的重大项目落地。而整个区域的成熟，则需要十年左右，投资客要有长远打算，要“耐得住寂寞”。

  政策利好投资客南沙购房2年增值45万

  两年前的一个周末，热衷于投资房地产的丁生，发现南沙房价仅为广州市区的三分之一。于是，他在南沙某大型社区买了一套78平方米的两房单位，总价约55万元。半年后，他又在附近的商业项目买了一套约40平方米的商住两用房，总价约30万元。

  “我当时在南沙买房的原因：一是房价较低；二是南沙有发展前景。”丁生告诉记者。果不其然，南沙在去年9月份定位为国家级新区之后，房价呈现飙升现象。现如今，丁生的两套房市值接近130万元，房屋升值了45万元。

  毋庸置疑，去年9月6日南沙荣升为国家级新区后，南沙房价的确“一路狂飙”。短短半年时间，南沙房价就完成了“四级跳”，从8字头、9字头，成功完成向10字头、11字头的跨越，今年3月份上半月成交均价11593元/平方米，比去年3月涨58%，比去年9月份涨53%.同时这也是南沙连续4月房价保持万元以上水平。

  知名房产专家韩世同认为，由于新区获批，房价的适当增长合情合理。“曾经汪洋的一句话就让南沙的房价飙升到接近万元的均价，但后来通过调控，南沙房价又回落到了七千多，现在有政策利好，适当涨到现在均价上万也比较合理。”

  据克而瑞研究中心数据显示，在今年2月份南沙有网签记录的17个楼盘中，有7个楼盘均价超过1万元。其中，时代南湾成为2月份全市的销售冠军，共成交482套单位，均价高达13361元；天玺湾同样跻身成交量前十，成交均价为12286元；由于有别墅推出的缘故，南沙星河丹堤均价最高，2月网签均价高达18818元。

  房产套现难中介放盘大半个月无人问津

  房屋升值本来是一件令人开心的事情，但丁生却高兴不起来。“近期收到二手房交易要收20%税的风声后，我打算在政策未真正实施前，把南沙的房子卖掉。”丁生告诉记者，没有想到的是，根本就没有人接盘，在中介放了大半个月，还是无人问津。

  丁生并不是个案。据南沙中介行透露，新国五条出台后，在南沙拥有多套房产的投资客有意抛房，但成交率极低。

  据记者了解，目前小南沙的常住人口只有26万人，其中还掺夹着周末才回南沙的度假型买家。尽管广州市政府构想未来10年在南沙增加约200万的常住人口，但如何才能保证人口稳步增长，目前仍未有具体的方案。白天销售火热，晚上成“空城”，冷冷清清，这成了南沙目前的真实写照。

  值得关注的是，南沙的常住人口虽然稀少，但成交套数和成交面积却高得让人咋舌。克而瑞统计数据显示，去年1月1日-9月6日，南沙一手房成交套数5045套，而去年9月6日至今年3月1日，南沙一手房成交套数则达5908套，同比上涨高116%，环比上涨24%；成交面积704734平方米，同比上涨高达128%，环比上涨32%.

  一方面是已交付的楼宇在空置，另一方面却是新货的供不应求。碧桂园天玺湾去年底开盘首次推出的洋房和别墅，分别仅剩7套和1套，当时洋房的销售均价1.1万元，但即将于今年四五月推出的洋房均价吹风价已达1.2万元。南沙滨海珺城3月7日推出的新一期单位起价已经超过均价1 .1万元，比起年前开售的均价涨了10%以上，但80多平方米的小户型依然是供不应求。“卖不出去，套不了现金，房价飙涨、光有市值有何用？”丁生沮丧地说。

  南沙房价或已到了一个临界点

  南沙房价涨幅如此迅速，令业界人士唏嘘不已。那么，南沙的房价还会再涨吗？

  “南沙房价已经炒到了临界点。新区规划需要有具体措施，南沙的房价才会得到实际支撑。”韩世同表示，南沙虽有政策利好，但还没有大发展，现在投资并不划算。

  广州市社科院高级研究员彭澎曾指出，南沙新区的炒作已经有些过头，房价每平方米上万元肯定有泡沫。

  从1993年经济技术开发区到现在的国家级新区，南沙发展前景不断被描绘得一片美好。2011年初，南沙一度成为广州房价上涨最快的区域，但到了2011年年底，该区却成了全市房价下调最快和最多的区域。

  彭澎指出，目前来看，南沙房价已经虚高，但需求量也很高，不过买家以投资客为主，缺乏住家支撑。去年南沙房价已经经历一轮上涨，今年再度上扬将“透支”利好。

  供应量也随着政策的批复呈现大幅度增加的现象。据克而瑞研究中心统计，去年1月1日—9月6日，南沙一手房供应套数4044套，供应面积49万平方米，而从去年南沙新区获批后，去年的9月6日至今年3月1日，南沙一手房供应套数4937套，环比上涨28%；供应面积61万平方米，环比上涨33%.

  记者发现，这个缺乏居住承接力的南沙楼市正迎来一轮供应高峰。据合富辉煌研究数据显示，南沙未来将有逾550万平方米的住宅及商改住单位供应，若按南沙房地产市场近两年年均75万平方米的成交量计算，预计可供市场消化的时间长达7.2年。

  韩世同认为，南沙楼市泡沫已处于临界点。其实整个广州都有泡沫，但南沙如果继续涨下去，那么就会出现比较大的泡沫。

  探讨

  南沙房产是否还适合出手？

  地产专家韩世同：长久持有才能有较高的回报

  现在的南沙几乎还是当年的南沙，还没有显现出未来的雏形。短期内南沙的房子“有价无市”非常正常，现在南沙还未引进高端企业，真正实施的动作并不多。但投资客应该有更长远的眼光，一二十年之后南沙才有比较好的配套。如果要在南沙做投资应好好思考利弊，长久持有才能有较高的回报。如果是短期投资亏本的可能性更大。

  广州大好房地产咨询公司董事盖天佑：南沙未来可能超越浦东万元单价合理

  目前中国仅六个新区，新区发展中享有特别政策。从经济、文化、历史等多元考量未来南沙的发展可以看齐甚至可能超越浦东。所以尽管目前涨幅略快，但长远看洋房均价1万左右还是合理的，尤其随着新区配套设施不断完善，今后南沙楼价肯定还呈上涨趋势，但上涨的幅度还要结合日后的政策、供求关系等多方面因素而定。

  地产专家邓浩志：南沙有大把地怎样也得利好不断

有人常以亚运城的例子来说南沙，其实两者不可同日而语。亚运城在亚运过后没有了炒作题材，况且地一下全卖光了，政府也懒得做片区的配套与宣传。南沙是广州的，也是国家的，层次不同。而且政府地没有卖完，怎样也得利好不断。