理性分析楼市 回归房企本质

2013年房产税在全国各主要城市快速落地，引发激烈市场反应，“住宅去投资化”成为不可逆转的趋势。在一线城市住宅价格大幅上涨得到进一步抑制的同时，二三四线城市的房价走势如何？什么是开发商需要迫切面对的现实？3月13日，阳光100置业集团有限公司常务副总裁、国内著名房地产营销专家范小冲接受本报独家专访。

　　刚需让楼市依然保持较大活力

　　范小冲预测：对于房地产市场来说，未来刚需持续存在，并且规模越来越大，主要来源于快速城市化带来的人口流动。

　　“目前，在国内多个产业产能过剩、外需尚未恢复的背景之下，房地产依然是主导产业。”他表示，“随着城市化进程，中国未来仍有2到3亿人口涌入城市，刚需市场庞大，房价不会说降就降。”

　　他以北京举例，从2000年到2011年的11年，北京增加了637万人，是上一个10年增加人口数量的2倍。而武汉作为中部特大型城市，同样涌入大量外来人口，其中绝大部分属于刚需市场消费者。

　　“首先，他们对自有住房有一定追求，并且由于保障性住房制度的缺位，这部分需求只能转移到商品房市场。”范小冲说，“此外由于户籍制度与商品房的绑定，住房在我国还包含了公共品价值的体现，大量集体户口的就业者只有通过购房才能享受到公共服务。”

　　“其次，是转型时期中国存在的特殊购房需求。从某种程度上来看，对商品房的所有权是体现个人社会声誉、社会地位的重要参照。”范小冲分析，在办理个人银行贷款、信用卡级别等多个方面，住房都被视作个人信用的重要参照系。与此对应的是中国当前的婚房需求，当前城市内，相当部分的购房者是出于结婚而购房。

　　另外，在他看来，“国五条”的诞生虽然短期内对楼市起到了“敲山震虎”的警示作用，但随着人们对于国家政策的适应能力逐步增强，以及“卖房征税20%”造成消费者快速甩房，向新房挺进的迁移效果，新房市场受新政影响较小，在价格上却有普遍上涨的势头。

　　从大局考虑回归诚信本质

　　“房地产应该如何调控，关键在于要平衡谁的利益，让谁损益，又让谁得益，这是一个根本问题。那么，谁来决定这个利益的平衡点？”范小冲表示，随着“十二五”规划的出台，国内经济结构调整、经济增长方式转型，房地产的主基调也相应发生转变。

       他分析，2012年由于宏观调控、量价齐跌，楼市未来不甚明朗，很多房地产销售已经到了冰点，降价也未能回温；同时金融调控让资金冻结，资金链困难，导致一些房产商买地的积极性不高。

　　“开发商不能只跟着调控的步骤走，中国楼市调控十年四轮，频率高，调控方向和落点不确定性较大。”范小冲说，“房地产是投资周期长、资本密集型的行业，若仅盯着眼前的宏观调控，结果可能走反了。”对此他提出，房地产要反周期运作，关键是判断大势，“通过资产或是产品的升值来寻找自己的获利空间”，在战略上进行相应的调整——回归本质，创造价值。

　　范小冲介绍，阳光100在“紧缩时期”走的是一条防止客户价值缩水，让未来客户满意的方式——价值提升路径：加料不加价、毛坯变精装、送家具，让新客户得实惠，让老客户也不亏。他认为，开发商不要有攫取暴利的思想。“坐地生财”赚取利润已经不再是“大势所趋”，这类简单的发展模式已经很难保证开发商的生存，“造好房子”才是关键所在，房子拥有良好的品质保障，购房者的需求才真正意义上得到满足。

        “随着进驻江城的开发商越来越多，产品同质化越来越激烈，房地产品牌的差异化将决定今后房地产的竞争或是品牌实力的排序。”他表示，“企业必须要靠自己创造价值，靠定位、开发、盖好房子的过程中创造价值，房地产开发商要回归到其本质上来。”

来源：湖北日报

记者：刘暕