深圳“限涨令”复活的关键决断作用

                深圳“限涨令”复活的关键决断作用

                          文/马跃成 

3月12日晚上十点多，新浪乐居独家报道深圳国土部门近日已出台“限涨令”，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长。顿时微博上就像炸了锅一样。本人最早关心的是，这个限涨令，能坚持多久？会不会像限购一样延续下去？我还关心这个限涨令会不会被推广开来，北京也开始执行。果真这么干下去，有人就不是吐槽了，该是吐血了！有人说这个违背市场规则，我说如果违背规律，很快就会取消。其实这个本身应该是个临时措施，后面会有接续的符合市场要求的政策跟上，单就这项政策不会很长时间。 当时限购也是一年两年的临时措施，但是后来就不敢放开了，只能由房产税替代才能撤销限购令了，否则没法收场。如果这个限涨令执行起来，也会是这样，不然就像堰塞湖，终有崩溃的时候。

鉴于这个一刀切的限价措施的迅速发酵，深圳规土委在今天紧急做出说明， 明确表示深圳并未出台新的“限涨令”政策，而是在近期房价出现异动的情下，两年来已实行的引导房地产开发企业理性定价的调控机制及时发挥了作用。但该通告中并未正面回应是否“均价必须实现月度环比零增长”。“新国五条”要求，继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。

深圳规土委强调，沿用两年来的做法，运用调控机制，引导房地产开发企业理性定价，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定，严格按照经价格部门备案的销售价格明码标价对外销售，避免部分楼盘价格过快上涨以及因结构性差异导致的价格波动而影响购房者预期。深圳规土委表示，将尽快研究制定并公布我市年度新建商品住房价格控制目标。同时，综合采取财税、金融、土地、市场监管等联动措施，继续执行限购政策，抑制投机投资性需求，增加普通商品房供给，确保房地产宏观调控各项目标的实现。

深圳的这个说明，虽然说法与报道中的“限涨令”有所差别，但是意思是一样的。按照“限涨令”规定，所有新盘都必须实现月度零增长即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。从深圳规土局的说法，其实，早在2011年就有“限涨令”，并不是什么新措施。这与前几天爆炒的开征“20%个人增值所得税”一样，随着批判的深入，人们发现，原来这个也不算是新政策，20年前就有了，并且还在一些地区执行多年了，效果也不错。

有人问，为什么是年调控九年上涨？这个问题并不难回答，原因就是，很多好政策并没有被认真执行。其实，类似像深圳这样的“限涨令”北京等城市也有，预售房价备案，一房一价，都规定了开发商不能随意涨价的原则，但是实际中，开发商低开高走，分批放盘的情况非常普遍，政府对房价没有进行什么限制。

现在，深圳率先复活“限涨令”，严格限制超越价格红线的项目备案登记，对超出政府限价的项目将不予备案，必将对楼市产生重大影响。也必然会遭到业内，特别是开发商群体的激烈反对，他们反对的理由肯定是，行政性措施调控，不符合市场经济原则，剥夺市场主体开发商的定价权等，他们还会说，对地王项目如果出现亏损怎么办等。其实，这都是借口和托词，利益才是根本原因。试想，如果政府出台一个限制降价的措施，他们还会反对吗？如果政府对亏损项目进行补贴的话，他们还会说这是反市场规则吗？

       限涨令的作用大概有三点，一是让楼市投资者陷入困局，如果把房子快卖出去吧，要承担20%的个人增值所得税。如果继续持有吧，将面临被征收房产税的结果。二是遏制地价上涨房价，地价自然就涨不起来了，地方政府再想让地价上涨，也没有机会了，开发商也不会争着当地王了。这个限涨令之后再找面粉贵过面包的就不可能了。第三在于房价有效控制，这个太直接了。也是楼市调控的目的之一。不过这个政策终归是临时政策，他的解除只能等到新的住房制度建立之后，在这其中，微调房价也是可能的，这个政策是不绝对的，也不是僵化的。