李骁只有长效化机制才能破解高房价难题

李骁：只有长效化机制才能破解高房价难题

今年上半年楼市成交量回升明显，企业在资金宽松的情况下拿地热情更加高涨，全国多个城市地王再度纷纷涌现。“面粉”贵过“面包”，房价上涨压力显著。

为何调控屡屡失效变成空调，归根结底，长效化机制的缺失是关键所在。

建立长效化机制，首要是要让宏观经济逐步减少对房地产业的依赖，也就是要继续和深化前几年即已经开始的房地产业去支柱化之路，推动中国经济的全面转型。这点，18大之后，尤其是近期，中国政府正在稳步推进。

“李克强经济学”有三个重要支柱：不出台刺激措施、去杠杆化以及结构性改革。巴克莱的报告说，虽然“李克强经济学”的前两大支柱可能正在造成痛苦，但它们对于为中国的结构性改革铺平道路却有重要作用。其目的就是要给经济减速、去杠杆化并提高增长质量。这意味中国政府不会再重复过去十年来用大规模投资来拉动经济的做法。

这在国策战略层面给化解楼市所存问题提供长效化解决机制的基础。

解决了宏观经济发展的定位问题，接下来就是要对楼市做明晰的定位，中国楼市说复杂很复杂，说简单其实也简单，和股市一样关键是要解决一个定位问题，不能既想要楼市做支柱拉经济又想要取悦老百姓搞民生，这样左顾右盼造成的结果就是任志强的夜壶论，需要房地产时拿出来拉经济，不需要时打压取悦民生，也正是这双重心态一会儿救一会儿打加剧市场波动和导致调控的不到位。

可以用三个化来概括十八大内容：常态化、长效化和新型城镇化。常态化是指以调控政策的常态化来抑制房价的涨幅，以房产税和保障房为主的措施来建立长效化的调控措施，而新型城镇化被提到新时期国家经济战略的高度，被赋予引领新十年中国经济发展和改革的重要职责。

18大提出的长效化机制其实就是双轨制，作为过渡期的长效化机制，非常必要。一方面限于宏观经济对房地产的依赖很难短时间降低，去支柱化之路不可能一蹴而就，另一方面贫富差距在房地产上的表现尤为突出。

放眼全球楼市三种主流的模式：香港、新加坡模式，美国模式和德国模式。既是中国楼市正在或必经的三个阶段也是解决中国楼市的终极方向。

在第一阶段中，当年要发展经济苦于无钱，爱国商人霍英东献计卖地，一卖就把房地产定位在了拉动经济上，98年福利分房取消，本意要走保障房+商品房的香港新加坡双轨制模式，但蝴蝶效应的强大威力显现，小小的偏差走到今天，扭曲的定位造就扭曲的产业，房地产成了支柱产业，土地财政成为地方经济离不开的药，而98年市场化之初提出的保障房建设被忽略，实际上走了美国市场化模式，说是市场化，却又是扭曲畸形的市场，因为调控之手从未离去。

最后的阶段，选择德国模式才是真正的长效机制和模式，德国楼市的核心是把房地产业定位于民生产业，立足于解决国民居住问题，这也应该是中国楼市的终极方向。

改革开放30年核心点是打破大锅饭，“让一部分人先富起来” 打破均衡释放生产力，社会实现巨大跨越式发展，但由此产生的负面作用也是明显的，贫富差距过大，社会公平缺失等，背离了改革根本，今后10年乃至30年核心，实现再均衡，缩小贫富差距，实现社会公平正义是必须也是大势所趋。

德国60%的人租房住，住房自有率仅有40%，即便如此政府也常常调控楼市，其最新的调控政策依据竟然是：我们不能冒着让我们的国民以6倍年收入的价格的风险来购买住房。

德国政府在严格控制房价的同时，大力鼓励租房，德国法律规定，3年内房租涨幅不超15%；超20%违法；超过50%，房东被认为赚取暴利，可入狱3年。一方面控制房租上涨另一方面德国政府通过各种方式给住房的人提供补贴。

因此德国模式的鼓励供给，抑制投机，鼓励租住构成了长期以来的各国房地产市场的稳健。到了中国楼市的第三阶段，房地产对宏观经济贡献到位应该回归民生重拾公平。