房子卖得好上市房企仍有超三成中报预亏

大房企业绩狂升，或加速房地产行业洗牌

邓浩志接受《南方都市报》采访

    今年上半年房子卖得那么好，但也不意味着就是全行业的集体盛宴。近期已经进入上市公司中报预告的密集披露期，Wind资讯最新的统计显示，已经披露上半年业绩预告的61家上市房企中，有29家上市房企中报“预喜”，但也有20家中报业绩“预亏”，基本属于中小型房企。业内人士指出，由于融资能力和管理水品的差距，即便市场好的时候小开发商依然难做，房地产行业集中度未来将进一步提高。

    20家上市房企中报“预亏”

    在此前刚刚进行过的一轮房地产行业上半年总结当中，排名前列的龙头房企上半年业绩均同比大涨，整个行业也呈现出一片“歌舞升平”的景象。不过随着近期上市房企逐步发布中报业绩预告，一些中小型上市房企的悲惨状况也开始进入人们的视野。

    据Wind资讯最新的统计显示，截至7月18日，A股房地产板块已有61家上市房企发布2013年中报业绩预告，其中，29家上市房企中报业绩“预喜”，占已发布业绩预告上市房企总数的47.54%。值得注意的是，在大环境普遍叫好的上半年，仍有20家上市房企中报业绩“预亏”，占已发布业绩预告上市房企总数的32.79%。

    记者了解到，在此前的2011年和2012年上半年，实现净利润预增的房企比重分别约占据46%和44%，而今年上半年截至目前47.54%的预增比例，亦表明上市房企整体盈利能力在今年上半年出现不小的增长。

    需要留意的是，去年上半年正处于房地产的低谷期，因此在去年的这个时候，有56%的上市房企出现了净利润预减或者预亏，而今年截至目前32.79%的“预亏”房企比例，同比看来已好转不少。

    房企“第一梯队”遍地喜讯

    就目前已经发布业绩预告的上市房企来看，由“招保万金”领衔的大型上市房企均处于中报“预喜”的行列之中。

    以招商地产为例，预测2013年中期净利润可达25亿- 26亿元，同比增长105%-113%。公司称，“业绩增长的主要原因是报告期内结算面积较上年同期大幅增加，营业毛利及净利润相应增长。整个上半年，招商地产实现签约销售面积136 .05万平方米，同比增长16 .34%；实现签约销售金额199.66亿元，同比增长23.77%”。

    另外同样已经发布上半年业绩快报的保利地产公告显示，预计上半年实现净利润33 .98亿元，同比增长35 .37%，而去年同期保利地产的净利润增幅为-10.16%。董事会表示，公司报告期内收入与利润均取得较大幅度增长，主要源于公司已销售的房地产项目在报告期内竣工交付并结转收入。

    此外，世荣兆业(002016.SZ)预计净利润预增22 .5倍，滨江集团和南国置业净利润分别预增10倍和9 .65倍，泰禾集团和泛海建设净利润预增分别为874%和596%。

    “预亏”队伍排满中小房企

    相对于龙头老大们的“强者愈强”，不少中小房企则在“阳光明媚”的上半年依然“深陷泥潭”。“现在的中报预告可以看到，业绩不好的基本都是以小型房企为主。”方圆地产首席市场分析师邓浩志表示。

    截至目前的情况来看，2013年上半年净利润预减或者预亏的上市房企，涵盖首开股份、金融街、合肥城建、中航地产等，均为小型开发商。

    其中，中航地产出现首亏，亏损金额为2800万元至3600万元，由盈转亏，同比降幅达1113%。尽管该公司屡次接受大股东旗下兄弟公司的输血，仍难改变其颓势。中航地产表示，亏损的主要原因是公司部分地产项目本期未达到结转收入条件，导致地产业务净利润亏损，从而导致公司整体净利润出现亏损。

    此外如津滨发展亏损额亦达1 .1亿元至1.3亿元。还有不少中小房企纷纷出现续亏，其中绿景控股亏损金额约440万元，国兴地产亏损金额为965万元。

    实际上，结转项目不足几乎是中小开发商净利润下降的普遍根源，光华控股、中关村、银润投资、绵世股份等房企都因为这个原因，业绩下降幅度在100%至200%。

    值得注意的是，一些中小型上市房企由于相对“起点低”，上升空间较大，适当调整策略后，业绩也出现暴涨。

    高歌猛进或逐步退出？

    6月27日，万科联合保利以53 .72亿元摘得重庆江北区溉澜溪组团地块，刷新了2013年重庆总价地王纪录。7月3日万科在上海又以总价48.7亿元成功竞得一块商住用地，溢价率高达88 .6%。随后的7月8日，万科在广州以6.03亿元的成交价把广州荔湾区的新地王收入怀中。而中海地产更是在7月11日、7月12日，在上海、合肥连续拿下3宗地块，累计耗资68 .67亿元，平均溢价率达64%。

    相较于大型房企的一路高歌猛进，中小房企景气指数直线下降，除了业绩普遍较差之外，退出房地产业的现象也在蔓延。日前，万方地产便更名“万方发展”发展批发业，而上海新梅置业出售地产公司股权，亿城集团转让地产股权；万好万家、绿景地产等逐步退出房地产。

    邓浩志表示，目前一二线城市地价较高，很多中小房企囊中羞涩拿不到地，三四线城市楼市泡沫很大，又不敢拿地，去年年底至今年年年初没有拿地的中小房企或将面临缺乏土地储备，无法发展的结局。

    “目前房地产行业已经开始向垄断方向发展了，大房企会越来越大，小房企的竞争压力则越来越大。”他表示，中小房企与大型房企比起来，融资能力是最关键的一环。“小房企的资金基本只能靠银行贷款和自身销售收入，融资面窄且融资成本高；而大型房企可以上市融资、基金、信托、海外发债等，融资渠道丰富且融资成本比较低。”

    此外，邓浩志还表示，在管理水平方面，大型开发商亦远胜于小型开发商。“大型开发商现在施工已经实现产业化，从拿地到销售不到一年时间，而中小房企可能需要一年半到两年的时间。另外大型房企产品线复制起来非常快，而小房企每个项目都要重新设计、采购等，时间和成本都高出不少。”他表示，小型房企未来要么被收购，要么就转型做其他的行业，未来举步维艰。

    专家说法

    利率市场化改革或恶化小房企发展环境

    对于今年上半年上市房企的表现，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，尽管目前已经公布的上市房企中报预告半数飘红，但由于下半年流动性趋紧，形势远不如上半年乐观，一旦调控加码，企业资金链将面临巨大风险。

    南都记者了解到，7月19日，中国人民银行通知决定，将全面放开金融机构贷款利率管制。张宏伟认为，放开金融机构贷款利率管制后，大型品牌开发企业由于需求额度较大，具有和银行议价的优势，将可争取到利率较低的贷款。而对于中小开发企业来讲，由于贷款审批环节复杂，贷款成本明显高于大型品牌开发企业，将导致中小开发企业生存环境更加困难。

    “比如去年以来，建设银行已向全国38家分行规定‘分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款’。”张宏伟表示，对于中小企业来讲，融资渠道收紧，借助民间资本有可能会使其更加负债累累，整个行业或因银行对于中小房企开发贷款的收紧而导致大洗牌加速。

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    标杆房企加快抢占市场份额

    其实随着中小房企的落寞以及大型房企的走强，房地产行业的集中度越来越明显。根据中原地产研究部统计数据显示，今年上半年标杆房企销售额占全国商品房销售额的比率为12.3%，增速为19%，增速环比2012年增16%，标杆房企抢占市场份额速度加快，行业集中度进一步提升。

    统计中所涉及的标杆房企实为包括万科、保利、恒大、中海在内的十大房企，可以看到的是，标杆房企上半年销售面积占全国商品房销售总面积的7.2%，而在2009年，这一比率仅为3.8%，五年翻一倍,即便是2012年，这一数值也仅为5.7%，提升速度也在加快。

    声音

    目前一二线城市地价较高，很多中小房企囊中羞涩拿不到地，三四线城市楼市泡沫很大，又不敢拿地，去年年底至今年年年初没有拿地的中小房企或将面临缺乏土地储备，无法发展的结局。

    ———方圆地产首席市场分析师邓浩志