贾卧龙热钱“退潮”暂不会让楼市彻底“退烧”

近日，关于“热钱撤出新兴市场”的新闻引起广泛关注，业界担忧这会对中国金融市场及房地产市场将造成巨大的影响和冲击，甚至会刺破中国的房地产泡沫。其实也不见得，热钱“出逃”会对我国经济产生影响，但不会掀起“大风浪”。首先，确定一点，热钱的流入，不是一天两天就形成的；同样，热钱的流出，同样也不可能几天之内结束。任何经济波动，必然会形成一种趋势，而这种趋势将延续一段时间，直到目的达到。因此，热钱撤出并不会对房地产市场产生“立竿见影”的颠覆性影响，其影响程度还有待后续观察。

房地产泡沫成因“盘根错节”

不可否认，热钱在一定程度上加大了中国房地产的泡沫。不过，中国房地产市场虽然有泡沫，但主要并不是外资热钱造成的。房地产泡沫的形成，有其错综复杂的原因，主因包括政府自利“制造”高地价、开发商投机炒作牟求高利润、供求不平衡等。

在房价越调越涨的背后，是地方财政对国有土地的高度依赖。地方政府的卖地冲动与房地产开发商的拿地热情有增无减，各地土地市场“地王”频现。不断推高的地价是房地产泡沫的主要“制造者”之一，土地价格的上涨必然会带动房价的高企。

此外，房地产开发商为了谋求利润，不惜一切手段炒高房价，利用自己在信息方面的优势，抬高房价欺骗消费者，这在很大程度上加大了房地产泡沫的产生。

再次，由于房地产建设周期长，时滞差别大，供需难以平衡。在经济蓬勃发展时期，房地产由于受到土地供给弹性小的影响，供给有限。在需求大，供给小的情况下，就会出现房地产泡沫。

　　而外资热钱在房地产泡沫产生过程中起着“推波助澜”的作用。热钱对汇率的波动极为敏感，随着人民币持续升值，由于短期资本投机逐利的本性，大量热钱流入中国的资本市场。近些年来，入境热钱多通过间接投资如基金、私募、投资公司等进入房地产市场，而直接购买商品住宅并不符合热钱的特性，其形成的楼市泡沫“数量”有限。

热钱 “势单力薄” 对房地产影响有限

热钱是一种投机性短期资金，是用尽量少的时间以钱生钱，只为追求高回报、高收益，其最大特点是短期、套利和投机。哪里有利益，就往哪里去。近期，西方国家经济稳定，经济发展趋势明显好赚，热钱回流也是理所当然。然而，外资热钱撤出会对我国房地产市场产生哪些影响？这些影响有多深远？都还是个未知之数。不过从多方面看来，影响应该不大。

首先，从整体市场来看，国际热钱流入中国，就两个流向：一个实体经济领域，一个虚拟经济领域。所谓虚拟经济，就是像炒楼、炒股这样的经济领域。由此可见，热钱去向并不完全拘泥于房地产市场。因此，当热钱撤离时，其楼市的金融风险也不会集中爆发。

其次，具体到房地产市场来看，外资热钱所占投资比重有限，其影响也必然有限。从规模来看，外资对我国房地产业很难构成影响。国家统计局公布的数据显示，1－4月份，房地产开发企业到位资金35602亿元，同比增长33.5%，其中利用外资163亿元，增长28.5%。利用外资虽在增加，但外资占比仍不足0.5%；从范围上来看，热钱投资的主要目标是北京、上海等一线城市房地产，而不是整个中国房地产市场。

再次，流出中国的仅是短期热钱，但外资对中国的信心仍然没有出现明显的变化，长期投资依然稳定，远远还没有到引发金融危机、刺穿房地产泡沫的地步。房地产市场虽然有泡沫，但外资热钱只是其制造因素之一，而真正“主谋”乃是高地价、高利润等国内因素。因此，热钱逃离，短期内不会对房地产市场造成“逆转”影响，房地产泡沫也不会太快破灭。其长效影响，还有待动态观察。