价格指导持续或将使广州城区无新货可卖

价格指导持续或将使广州城区无新货可卖

邓浩志接受《南方都市报》采访

    上个月广州中心六区卖了1444套房，但新批预售却只有153套，出货量与新货量严重倒挂。统计数据显示，5月份广州新批预售住宅4 198套，创下一年来新低，而中心城区的新货量更是创下20 0 9年开始发布新批预售月度统计至今的最少纪录。业内专家指出，新货减少主要源于“价格指导”政策，有的开发商无法接受指导价格索性“捂盘”不拿预售证，有的开发商调整产品延迟拿预售证。

  5月新批预售住宅环比减半

  0套、794套、1267套、854套，广州往常一般每周约2000套的新增供应量，到了5月份却来了个大刹车，在“限售”、“限签”等政策的搅动下，供货量出现大减。

  据搜房网数据监控中心最新统计，5月(5月1日-5月31日)广州十区二市共派出32张预售证，其中住宅预售证23张，预售住宅4198套，环比4月份的8411套大跌五成。记者查看历史数据发现，4198套的单月新增预售住宅量，已是广州近一年以来的最低值。

  对于5月份新增预售住宅大减的现象，除了“五一”小长假休假的影响，众多业内人士把矛头指向了广州的“价格指导”政策。

  记者了解到，在今年4月22日，广州市国土房管局发布了通知：从4月24日起，广州全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度，开发企业预(销)售商品住宅前，需要去办理预(销)售价格网上申报，并接受国土房管部门的价格指导。

  知名房产专家韩世同表示，这显然就是政府价格指导政策所导致的结果。

  方圆地产首席市场分析师邓浩志告诉记者，价格指导政策出台之后，开发商按照原计划的价格申报没有获得通过，无法拿到预售证。“有些开发商就准备通过去除装修卖毛坯的方式来调整，这部分开发商将延迟拿预售证；还有一部分货量本不多的开发商，正巧碰上最近地王出来了，更是不着急，既然政府帮忙捂盘，它就干脆捂盘不卖了，也不急着拿预售证。”他表示，有的开发商延迟拿预售证，有的开发商不拿预售证，这就导致了5月份新增预售住宅大幅减少。

  记者了解到，在此轮“价格指导”中，最先爆出被限的楼盘是凤乐雅轩，今年4月底开发商原计划卖2.5万元/平方米，以2.7万元/平方米的均价申报预售证无法通过，按照系统提示需按2.1万元/平方米均价申报。而这个价格离发展商预期差距较远，只好暂时不卖。如今从新批预售的情况来看，该盘至今未能获得预售证。

  从新批预售统计来看，5月新增房源中，外围区域成为绝对的供货主力，郊区总货量达到4045套，本月总货量占比超过九成，其中增城、南沙、花都为供货三甲，共占到十区二市的七成。与郊区相比，市区表现则非常乏力，仅海珠、荔湾和白云区有新货“进账”，三区总货量共153套。

  中心区新货量一般达千套

  南都记者查阅阳光家缘数据发现，自从2009年1月开始公布每月新建商品房批准预售信息开始，将近四年半的时间以来，上月中心六区153套的单月新增预售住宅数量，创下了最低纪录。即便是排名第二低的2011年7月份，中心六区新增预售住宅套数也有313套。

  翻看数据可知，近年来大部分时间中心六区的单月新增预售套数都可以达到千套以上，在2012年的12月份，中心六区单月新增套数甚至达到了5883套。

  细致到项目来看，5月份广州中心六区仅海珠、荔湾和白云区有新货“进账”，共4张预售证，分别由罗马家园、一品湖山、中信西关海以及龙津华府四盘获得，房价最高的天河区没有获得一张预售证。

  就在这些能在5月份获取预售证的楼盘当中，同样也显示出获取预售证受阻的现象。例如此前一直计划5月25日开盘的罗马家园龙禧组团就曾一度推迟开盘时间，该楼盘相关负责人就表示，推迟开盘的原因是预售证没有审批下来不得开盘。

  随后到了5月31日，罗马家园得以开盘推货，不过现场主持人介绍称此次货量只有50套，较之前宣称的147套货量骤然“缩水”约六成。南都记者从广州市房管局预售证信息中获悉，罗马家园龙禧组团也是在开盘前一天(5月30日)才拿到预售证，且获批预售的房源为49套，户型为215-241平米的5房单位，与开盘当天推货量吻合。

  市区另一个领取预售证的楼盘中信西关海也似乎遭遇了同样的问题。记者了解到，该盘计划今年新推8-10栋单位，总计有300多套，不过在5月份其领取的预售证也同样只有50套单位，户型为96-130平方米的三房、156平米的四房。“目前具体推售节奏和计划套数还没最终确定。”中信西关海相关负责人告诉记者。

  此外，位于白云区的一品湖山获批预售房源27套，户型为189平方米五房，137-139平方米的四房。位于荔湾区的龙津华府，5月份新批预售房源为27套，户型为94-99平方米两房，124-130平方米三房，158平方米四房。

  巧合的是，罗马家园和中信西关海在5月份获批预售的房源分别为49套和50套，几乎相同；而一品湖 山 和龙津华 府在5月份获批预售的新房源同样为27套，完全相同。

  “现在的情况来看，5月份中心城区能批100多套预售已经很不容易了，而且价格应该都不是特别贵的，单价两三万左右的。”中原地产项目部总经理黄韬表示。

  邓浩志也表示，中心城区本来就是高价楼盘集中的地方，受到价格指导的影响更加明显，因此只有极少数楼盘能够拿到预售证。

  新货量与出货量倒挂

  对于新批预售数量的急剧减少，一方面导致开发商有房卖不出，另一方面也可能会导致市民的选择面大大减小。

  黄韬表示，最近市场上已经渐渐能看出影响了，中心城区一方面是地王频出，另一方面是新货越来越少。“有些二手放盘业主知道一手市场没货，知道你选择少、没得买，要把放盘价格提上来了。”

  记者了解到，在刚刚过去的5月份，广州成交7476套住宅，但新增预售住宅只有4198套；而中心城区内成交1444套一手住宅，新增预售住宅却只有153套，出现严重的倒挂。

  阳光家缘也显示，广州的可售货量近月来一直缓慢下降，在2012年5月，广州住宅库存可售套数为56534套，而今年6月5日的数据显示，可售住宅套数只有46459套，按上月7476套的成交量来算，6个月就可消化完毕。

  合富辉煌5月发布的一项统计也表示，“五一”本来可望新推货量约1.7万套，但只有7600套拿到预售证，这批“迟到”的新货有近万套之多。

  另外，从开盘率来看，搜房网数据监控中心4月底曾统计，预计广州5月份会有74盘推出新货(住宅项目63个，商业项目11个)，其中全新盘占14个，老盘推新有60个。不过到五月底再进行统计时却发现，广州该月仅有39个项目推出新房新货，开盘率仅53%。

  黄韬表示，这种局面持续下去的话问题非常大，目前开发商和政府都没有让步，中心城区八成楼盘拿不到证，长此下去市场上会有越来越多怪异的事情出现，比如开发商和业主自己协议，没有预售证照样偷偷地卖，或者等到现楼在卖等等。

  此前一次云集广州众多开发商的地产沙龙中，也有业内人士透露了“减装修”、“两份合同”、“修改产品指标”、“高低价混搭拿预售”四种增城市场主流的规避限价方法，并指出对上述方式，市场已有接受度。

  邓浩志认为，预售证减少应该是阶段性的，开发商会想办法，这些货迟早还是会推出市场，只是短期内市面上新货会减少。真的没法调整的开发商，只能说比较“黑仔”了。黄韬则表示，这个政策目前还没有松动的迹象，但不可能一直执行，否则有些开发商根本做不下去。　

  “有些二手放盘业主知道一手市场没货，知道你选择少、没得买，要把放盘价格提上来了。”

  ———中原地产项目部总经理黄韬

  部分货量本不多的开发商，正巧碰上最近地王出来了，更是不着急，既然政府帮忙捂盘，它就干脆捂盘不卖了，也不急着拿预售证。

 ———方圆地产首席市场分析师邓浩志